وضعیت صنعت ساختمان در کشور (مبحث اول و دوم)

توضیحات

منتشر شده در دوشنبه, 30 -3443 03:25

نوشته شده توسط سید فرج الله طاهریان

بازدید: 954

پيشگفتار
موضوع تامين مالي مسکن و بازار رهن از مولفه های اصلي اقتصاد مسکن محسوب مي شونددر سطح ملي تداوم سرمايه گذاري بخش خصوصي در اين بخش و عرضه کافي واحدهاي مسکوني از يک طرف وفراهم نمودن ابزارها و بسترهای حقوقي و مقرراتي لازم براي توانمند سازي مالي متقاضي ان مسکن از طرف ديگر از چالشهاي اساسي دولتها به شمار مي رودپس انداز محدود خانوارها با توجه به سطح پايين حقوق و دستمزد و عدم رشد متناسب آن با رشد قيمت واحدهاي مسکوني شرايطي را سبب شده است که سازوکاري فراتر از بازار اوليه رهن را ايجاب مي نمايدتجارب ساير کشورها بويژه کشورهاي توسعه يافته نشان میدهد که بازار ثانويه رهن علاوه بر تعميق و گسترش بازار مالي مسکن موجب کاهش هزينه هاي تامين مالي و نوآوري و تنوع در ابزارهاي رهني متناسب با شرايط مختلف درآمدي مي شوداين مکانيسم که قدمتي فراتر از چند دهه دارد چشم انداز مناسبي براي کاهش فشارهاي تورمي ناشي از مازاد تقاضاي مسکن و رفع نارساییهای سيستم تامين مالي اين بخش درکشور است در اين پژوهش ابتدا نارسايي سيستم تامين مالي مسکن ايران مورد بررسي قرار مي گيرد و سپس با تشريح اجمالي بازار رهن اوليه و ثانويه و تبيين مکانیسم و کارکرد عاملين و ابزارهاي رهن با توجه به تجارب ساير کشورها و شرايط حاضر پيشنهادهايي براي اصلاح سيستم تامين مالي مسکن ارايه مي شود بازار رهن و نارسايي تأمين مالي مسکن درايران تامين مالي مسکن از مؤلفه هاي اساسي بازار مسکن به شمار مي رود . اين متغير از ابعاد اقتصادي و اجتماعي مهم مي باشد.

به لحاظ اجتماعي موضوع مسکن خانوارهاي کم درآمد و نحوه تامين مالي آنها با توجه به عدم استطاعتمالي آنها در تدارک و خريد واحدهاي مسکوني از چالشهاي اساسي دولتها در بخش مسکن محسوب مي شود . از بعد اقتصادي نرخهاي بازار رهن و حجم اعتبارات و تسهيلات اختصاص يافته به اين بخش به طور مستقيم بر عرضه و تقاضاي مسکن تاثيرگذار است . علاوه بر اين نحوه تامين مالي بخش مسکن و حجم سرمايه گذاري در اين بخش روي قيمتهاي مسکن متغيرهاي اقتصاد کلان بويژه مصرف اثر قابل توجهي دارد و از طرف ديگر شرايط اقتصاد کلان و شرايط مالي نيز بر قيمتها و تامين مالي مسکن موثر ميباشد.
قيمت هاي مسکن همچنين وابسته به ساختار بازار رهن و ساير عوامل ساختاري اقتصاد است . بررسي ها حاکي از اين است که رشد قيمت هاي مسکن در کشورهايي که قراردادهاي رهن با نرخ قابل تعديل رايج مي باشد درمقايسه با کشورهايي که رهن با نرخ ثابت معمول است، بيشتر است . نوآور ي در بازارهاي رهن از ديگر عوامل تاثيرگذار بر قيمت هاي مسکن به شمار مي رود. به عنوان مثال ، فرآيند اوراق بهادارسازي دارايي ها در بازار رهن آمريکابه تعديل نوسانات قيمت مسکن کمک مي کند. ارتباطات مذکور تنها محدود به حوزه جغرافيايي يک کشور نمي شود بلکه از طريق تحت تاثير قرار دادن نرخ بهره بر ساير فعاليتهاي مالي اقتصاد جهاني تاثير گذار است.

چنانچه در سطور فوق اشاره شد، قيمتهاي مسکن مصرف خانوارها را تحت تاثير قرار مي دهد . براساس يافته هاي محققان مصرف خانوارها در کشورهاي صنعتي رابطه مستقيم با ثروت مسکن دارد. بطوريکه براي هر دلار افزايش در ثروت مسکن، مصرف معادل ٥ سنت افزايش مي يابد. بررسيهاي مذکور نشان مي دهد که تغييرات در ثروت مسکن اثر بيشتري روي مصرف در کشورهاي با سيستم تامين مالي مسکن مبتني بر بازار در مقايسه با سيستم مالي مبتني بر بانک دارد. در مجموع با توجه به نتايج تحقيقات انجام شده، چنين استنباط مي شود که رفتار متغيرهاي اقتصادي بخش مسکن بويژه تامين مالي و قيمتهاي مسکن نه تنها از شرايط اقتصاد کلان تاثير مي پذيرند بلکه اثرات قابل توجهي بر روندهاي رکودي و رونق اقتصاد دارند . البته نمي توان انتظار داشت که با اصلاح سيستم تامين مالي به تنهايي، مشکل مسکن مرتفع شود . بخش مسکن کشور از ابعاد مختلف از جمله ساخت مناطق شهري، تمرکز در مناطق خاص از جمله تهران و شهرهاي بزرگ، فقدان الگوي مشخص ساختما ن سازي و شهرسازي، فرسودگي بافت شهري و همچنين قوانين و مقررات ناکارآمد و ناپايدار در بخش ساخت و ساز و از همه مهمتر سطح پايين درآمد متقاضيان مسکن و رشد فزاينده هزينه ساخت، با موانع و محدوديتهاي ساختاري مواجه است . بنابراين در صورتي اصلاح سيستم تامين مالي پاسخگو و موثر خواهد بود که در ساير موارد مذکور نيز اصلاحات و اقدامات لازم صورت پذيرد. لذا پيش فرض نگارنده درخصوص اين گزارش اين است که به موازات شکل گيري بازار ثانويه رهن، ساير متوليان امور مسکن کشور از جمله شوراي عالي شهرسازي، وزارت مسکن و شهرسازي و شهرداريها اصلاحات و اقدامات مورد نياز ديگر را پيگيري و اجرا مي نمايند. با اين پیش فرض در اين بررسي تلاش شده است ابتدا نارسايي سيستم تامين مالي مسکن در اقتصاد ايران تبيين و سپس به موضوع بازار رهن و رهن ثانويه به عنوان کانالي براي هدايت نقدينگي به اين بخش پرداخته شود.

محدوديتهاي متعدد از جمله سقف تسهيلات، نرخ ثابت، مدت بازپرداخت محدود و عدم تناسب تسهيلات با ارزش وثيقه مي باشد. بازار مالي ايران به دليل عدم گسترش و تعميق بازار سرمايه عمدتًا شامل بازار پول که بازاريکوتاه مدت است، مي باشد. در بخش تامين مالي مسکن اعطاي تسهيلات توسط بانکهاي تجاري دولتي در زمينه ساخت و مشارکت در ساخت است، و البته در مرحله تبديل تسهيلات مشارکت مدني به فروش اقساطي وارد بازارمعاملاتي مسکن مي شوند. در بخش معاملاتي مسکن که تسهيلات در قالب عقد فروش اقساطي اعطا مي شود، بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصي اين بخش نقش اساسي دارد . فعاليتهاي بانک مسکن در بخش تسهيلات خريد در قالب سه نوع متفاوت محصول تسهيلات شامل؛ حساب عمومي صندوق پس انداز مسکن که براي همه مشتريان در دسترس مي باشد، حساب کارکنان دولت و حساب جوانان متبلور مي شود. تسهيلات بانک مسکن در بخش ساخت عمدتًا به انبوه سازان و تعاوني هاي مسکن تخصيص مي يابد. همچنين اقشار خاص با توجه به شرايط تعيين شده دربودجه هاي سنواتي دولت و مصوبات شوراي پول و اعتبار از تسهيلات مسکن برخوردار مي شوند. سيستم تامين مالي مسکن به موازات ورود بانکهاي خصوصي و موسسات اعتباري غيردولتي به بازار مالي کشور، طي سالهاي اخير اندکي گسترش يافته است . تسهيلات بانکها و موسسات مذکور عمدتًا در قالب عقود جعاله و فروش اقساطي و با بازپرداخت حداکثر ١٠ ساله براي خريد و با نرخهاي به مراتب فراتر از بانکهاي دولتي پرداخت مي شود.

سيستم تامين مالي فوق الذکر عليرغم رفرمهاي اصلاحي صورت گرفته طي برنامه سوم توسعه از جمله تسهيل ورود بانکهاي غيردولتي، يکسان سازي نرخهاي تسهيلات و تسهيل در شرايط اعطاي تسهيلات همچنان داراي نارسايي هاي اساسي مي باشد.انعطاف پذيري نرخها، فقدان رقابت، نسبت پايين مبلغ تسهيلات به ارزش واحد مسکوني (LTV) عدم انعطاف پذيري نرخها، تخصيص بخشي و سقف اعتبارات، پايين بودن استطاعت مالي متقاضيان مسکن و سهم بالاي تسهيلات از درآمد آنها و همچنين ادامه روند تورمي قيمت هاي مسکن به د ليل مازاد تقاضاي ناشي از ترکيب جمعيت کشور، مهاجرت و سهم بالاي مسکن در دارايي ها و ثروت افراد از جمله مواردي است که مشکلات تامين مالي اين بخش را تشديد نموده و به نوعي منعکس کننده ناکارآمدي سيستم تامين مالي موجود است . در ادامه نارسايي هاي مزبور به اجمال مورد بررسي قرار میگیرد.
از ديگر مشخصه هاي سيستم تامين مالي کشور، پايين بودن نسبت مبلغ وام تسهيلات به ارزش واحد با توجه LTV مسکوني مي باشد. تجارب ساير کشورها بويژه کشورهاي آمريکايي و اروپايي نشان مي دهد که نسبت به رتبه اعتباري مشتري از ٦٥ تا ٧٥ و براي مشتريان داراي ريسک اعتباري پايين بهترين مشتری تا ١٠٠ درصد ارزش ملک نيز مي رسد. توصيه کارشناسان به لحاظ ثبات مالي اين است که اين نسبت از ٨٠ درصد تجاوز ننمايد. در حال حاضر نسبت مذکور در کشور ما براي تسهيلات بانکهاي دولتي و خصوصي متفاوت است . در بانکهاي دولتي بالاترين نسبت مربوط به بانک مسکن بويژه صندوق پس انداز مسکن تسهيلات با سپرده و براي عموم مردم است . مبلغ تسهيلات مذکور ١٨٠ ميليون ريال مي باشد . براي يک واحد آپارتمان ٧٥ متري الگوي مصرف در شهر تهران براساس قيمت هاي LTV مشاهده مي شود، نسبت سال ١٣٨٢ ، معادل ٤٠ درصد مي باشد. محاسبه نسبت مذکور براساس تسهيلات اعطايي بانکهاي تجاري تبديل٥ مشارکت مدني به فروش اقساطي که در اواخر سال ١٣٨٤ به ١٠٠ ميليون ريال افزايش يافته است حدود ارزش ملک مي باشد. بنابراين مشاهده مي شود که نسبت پوشش تسهيلات مسکن در مقايسه با حوزه آمريکا و ارو پا به شدت پايين است . البته اين نسبت در بانکهاي خصوصي تا ٧٠ درصد ارزش کارشناسي واحد مسکوني مي رسد .منتهي با توجه به کوتاه بودن دوره بازپرداخت ١٠ سال درآمدبالا براي اخذ اين تسهيلات واجد شرايط شناخته مي شوند و قادرند اقساط خود را بازپرداخت نمایند . بنابراين چنين استنباط مي شودکه پايين بودن باعث شده است که تقاضاي موثر مسکن کاهش يابد و افرادي وارد بازار مسکن شوند که داراي LTV نسبت درآمدهاي بالا هستند و به تسهيلات بانکهاي خصوصي دسترسي دارند و يا امکان تبديل ساير دارائي ها به مسکن را دارا مي باشند. از ديگر مشخصه هاي سيستم تامين مالي کشور، پايين بودن نسبت مبلغ وام تسهيلات به ارزش واحد با توجه LTV مسکوني مي باشد. تجارب ساير کشورها بويژه کشورهاي آمريکايي و اروپايي نشان مي دهد .
سهم بالاي مبلغ اقساط بازپرداخت تسهيلات مسکن از حقوق و دستمزد رشد بالاي قيمت هاي معاملاتي مسکن بويژه در دهه اخير عليرغم رشد محدود درآمد سرانه باعث شده است که سهم بازپرداخت تسهيلات مسکن از حقوق و دستمزد بسيار بالا باشد. مشکلات ناشي از بيماري هلندي بويژه در کشورهاي نفتي در حال توسعه، سبب شده است که افزايش درآمدهاي نفتي منجر به افزايش داراییها بخصوص به دليل افزايش درآمدهاي زمين و مسکن شود . در حقيقت رشد قيمت ها در بخش قابل مبادله اقتصاد نفتي و افزايش واردات کالاها و خدمات تحت کنترل است. اما اثرات رشد نقدينگي ناشي از رشد درآمدهاي نفتي منتقل ميشود. اين فرآيند رشد قيمت دارايي ها بويژه زمين و مسکن به بخش غيرقابل مبادله اقتصاد که عرضه آن محدود است و در کوتاه مدت قابل افزايش نمي باشد، را بدنبال دارد . اين پديده طي سالهاي اخير از دلايل اصلي رشد قيمتهاي معاملاتي مسکن بوده است . تحت اين شرايط با توجه به سياستهاي ضد تورمي و محدود کننده حقوق و دستمزد، امکان رشد حقوق و دستمزد به موازات رشد قيمتهاي مسکن فراهم نگرديده است و باعث سهم اقساط بازپرداخت تسهيلات مسکن از درآمد فرد نيز افزايش يابد. ، علاوه بر کاهش در حال حاضر براي تسهيلات ١٨٠ ميليون ريالي با فرض نرخ ١٥ درصد و مدت بازپرداخت ١٥ ساله با بازپرداخت اقساط يکسان، فرد مي بايست حدود ٢١٣ هزار تومان ماهانه بازپرداخت نمايد که اين رقم در مقايسه با ١ برابر مي باشد . اين در حالي ١٢٦ هزار تومان بيش از ٥ حداقل حقوق و دستمزد تعيين شده براي سال ١٣٨٤ است که در اغلب کشورهاي توسعه يافته، سهم تسهيلات مسکن از حقوق ماهانه درآمد ناخالص فرد حداکثر ٣٠ به نحوي افزايش يابد که ٦٠ تا LTV تعيين شده است . بنابراين مشاهده مي شود در شرايطي که مقرر باشد نسبت ٧٠ درصد قيمت واحد مسکوني را پوشش دهد، تسهيلات مسکن بايد افزايش قابل توجهي داشته باشد که در سطح حقوق و دستمزدهاي فعلي، امکان بازپرداخت تسهيلات بخصوص براي درامدهای پايين و حتي متوسط درآمدي ميسر نخواهد بود.

عدم انعطاف پذيري نرخهاي تسهيلات
يکي از محدوديتهاي سيستم تامين مالي مسکن در ايران، موضوع عدم انعطاف پذيري نرخ تسهيلات مي باشد. اين محدوديت، بخشي به ماهيت عقود اسلامي مورد استفاده در تسهيلات مسکن بويژه عقد فروش اقساطي که عمدتا براي خريد واحدهاي مسکوني مورد استفاده قرار مي گيرد، بر مي گردد و بخشي نيز ناشي از مقررات اجرايي مربوط به اين نوع قراردادهاست که سالهاي متمادي است که بر سيستم تامين مالي مسکن حاکم میباشد . درحال حاضر شوراي پول و اعتبار در ابتداي هر سال در چارچوب سياستهاي پولي و اهداف مورد نظر، نرخ تسهيلات براي بخشهاي اقتصادي را تعيين مي نمايد و بانکهاي دولتي مکلف به رعايت نرخهاي مزبور مي باشند . بانکها ناگزير بدون توجه به ريسک اعتباري مشتري و همچنين مدت تسهيلات، مي بايست در چارچوب نرخهاي مصوب، تسهيلات خود را اعطا نمايند . اين محدوديت در شرايط تورمي کشور بويژه براي تسهيلات بلندمدت موجب زيان بانکها مي شود. لذا بانکها انگيزه کافي براي اعطاي تسهيلات بلندمدت دارايیهاي خود ندارند . اين موضوع در شرايطي که بانکهاي غيردولتي با محدوديتهاي کمتري مواجه می باشند باعث انتقال منابع از بانکهاي دولتي به غيردولتي و کاهش اعطاي تسهيلات مسکن ميگردد.قيمت گذاري مجدد يکي از ابزارهاي رهني که در شرايط تورمي پيشنهاد مي شود، موضوع تسهيلات در مقاطع سه يا پنج ساله مي باشد. اين ابزار به بانکها و همچنين مشتريان اين امکان را مي دهد که درشرايط رکودي و تورمي با قيمت گذاري مجدد تسهيلات با نرخهاي جديد، کماکان بانرخهاي واقعي بهره، تسهيلات خود را بازپرداخت نمايند . علاوه براين موضوع شاخص گذاري سپرده ها و تسهيلات از ديگر ابزارهاي مناسب براي در سيستم تامين مالي مسکن با توجه به شرايط تورمي به شمار مي رود . در حال حا ضر موضوع دستورالعمل اجرايي عقد فروش اقساطي ميسر نمي باشد و بانکها مکلف اند براي کل دوره قرارداد يک نرخ ثابت را تعيين و محاسبه نمايند.
محدوديت هاي ابزارهاي رهن
در بخش دوم گزارش ابزارهاي رهن تبيين شده است . چنانچه مشاهده مي شود ابزارهاي رهن متعددي با توجه به شرايط مشتريان و همچنين نوع موسسات مالي در بازارهاي رهن مرسوم و معمول است . در ايران ابزارهاي رهن درخصوص بازپرداخت تسهيلات محدود به دو شيوه مي شود: ١ بازپرداخت تسهيلات با شيوه اقساط مساوي ٢ بازپرداخت تسهیلات با شيوه پلکاني . در روش اقساط مساوي، مشتري تسهيلات گيرنده مي بايد براي کل دورهبازپرداخت ماهانه مبلغ ثابتي پرداخت نمايد . اين روش در شرايطي که رشد حقوق و دستمزدها متناسب بانرخ تورم نمي باشد، باعث فشار بيشتري به دارنده وام در سالهاي اوليه مي شود. در مقابل براساس شيوه باز پرداخت پلکاني،مبلغ اقساط با نرخ ثابتي سالانه يا در مقاطع ٣ تا ٥ ساله افزايش مي يابد. با اين حال مبلغ کل بازپرداخت مشتري در شيوه پلکاني بيشتر از شيوه اقساط مساوي خواهد بود . به نظر مي رسد گسترش ابزارهاي رهن علاوه بر توجه بهشرايط متفاوت مشتريان، در جهت مديريت بهينه منابع و مصارف بانک و موسسات مالي مهم مي باشد..
منابع محدود و فقدان تعميق مالي
چنانچه در بند يک نارسايي هاي سيستم مالي اشاره شد، سيستم تامين مالي مسکن در ايران مبتني بر بانکها مي باشد. لذا منابع مالي در دسترس محدود به تجهيز منابع بانکها و سهم تعيين شده براي بخش مسکن مي باشد. تحت اين شرايط با توجه به ساير گزينه هاي سرمايه گذاري از جمله بازار سهام ، بازار سکه و ارز و زمين و همچنين سهميه بندي اعتبارات، سهم بخش مسکن محدود خواهد بود و افزايش آن نيز منوط و در حد افزايش پيش بيني شد ه براساس سياستهاي پولي و اعتباري سالانه که با هدف کنترل تورم تعيين و پيگيري میشود، خواهد بود. از طرف ديگر فقدان بازار ثانويه رهن سبب شده است که منابع قابل تخصيص بانکها براي مسکن در قالب تسهيلات بلندمدت قفل شود و امکان اعطاي تسهيلات مجدد محدود گردد . اين شر ايط سبب شده است که بخش تامين مالي مسکن که عمدتًا متکي به منابع بانکي است، محدود باشد . تجارب ساير کشورهاي پيشرفته نيز نشان مي دهد که بازار ثانويه به عنوان کانالي براي هدايت نقدينگي به بخش مسکن راهکار اساسي رفع اين محدوديت و گسترش و تعميق بازار مالي موردنياز مسکن ميباشد. نارسايي مورد اشاره به خوبي در عملکرد بانک مسکن مشهود است . بانک مسکن به عنوان بزرگترين موسسه تامين مالي بخش مسکن، در چارچوب شرايط صندوق پس انداز مسکن، از سهم بالايي برخوردار مي باشد. براساس ترازنامه بانک مسکن بيش از ٧٠ د رصد دارايي هاي آن بانک شامل تسهيلات اعطايي و مطالبات از بخش غيردولتي است که عمدتًا شامل تسهيلات اعطايي بابت خريد خانه در قالب عقد فروش اقساطي مي باشد . همچنين تا پايان سال ١٣٨٣ حدود ٢ ميليون متقاضي در قالب صندوق پس انداز مسکن، حساب پس انداز ويژه کارکنان دولت و پس انداز مسکن جوانان در اين بانک به منظور اخذ تسهيلات سپرده گذاري نموده اند . عملکرد اين بانک نشان مي دهد که سالانه حداکثر ١٥ درصد از متقاضيان مزبور از تسهيلات برخوردار مي شوند و مابقي به دلايلي از جمله پايين تسهيلات و عدم توانايي خريد، انتظار براي افزايش سقف تسهيلات و ضرورت سپري نمودن دوره هاي LTVانتظار طولاني تر، در صف دريافت تسهيلات منتظر مي باشند. مشاهده مي شود که عليرغم تقاضاي بالا براي خريد مسکن، امکان اعطاي تسهيلات محدود مي باشد. در بخش ساخت و ساز مسکن نيز به دليل افزايش هزينه هاي ساخت، تسهيلات ا عطايي براي پروژه ها به ازاي هر واحد مسکوني بين ٨٠ تا ١٠٠ ميليون ريال مي باشد که خيلي LTV پاسخگوي نياز متقاضيان نمي باشد و در مرحله تبديل مشارکت مدني به فروش اقساطي نيز به دليل پايين، کمک موثري به متقاضيان مسکن تلقي نمي شود. تحت اين شرايط رشد بخش عرضه مسکن نيز محدود خواهد بود، بطوريکه در با ثبات ترين شرايط در مناطق شهري کشور طي برنامه سوم توسعه کمتر از ٥٠٠ هزار واحد مسکوني توليد و عرضه شده است، در حاليکه با توجه به ترکيب جمعيت کشور که عمدتًا جوان مي باشد و آمارهاي ازدواج که بالغ بر ٧٠٠ هزار مورد مي شود تولید و عرضه حداقل يک ميليون واحد مسکوني سالانه مورد نياز است . اين در شرايطي است که بخشي از عرضه مسکن جديد بايد به منظور جايگزيني تخريب بافتهاي فرسوده و خرابي هاي ناشي از بلاياي طبيعي و کاهش عمر مفيد ساختمانها مورد محاسبه قرار گيرد . بنابراين سيستم تامين مالي حاضر نه تنها در بخش تقاضاي مسکن پاسخگوي نيازها نمي باشد بلکه در بخش عرضه مسکن نيز از کارايي لازم برخوردار نمي باشد.
چنانچه از مشکلات و نارسايي هاي برشمرده مشاهده مي شود، اين نارسايي ها عمدتا منشأ حقوقي ومقرراتيدارند. بستر سازي براي ايجاد بازارثانويه رهن مستلزم رفع موانع حقوقي و مقرراتي، ايجاد نهادهاي نظارتي، بيمه اي وواسطه اي لازم و فراهم نمودن امکان رشد و گسترش موسسه هاي مالي غيردولتي است . به منظور تبيين دقیق ابعاد بازار رهن در بخش دوم گزارش به تفصيل ويژگيهاي اين بازار و کارکردهاي آن تشريح ميشود در ادامه گزارش بحث بازار ثانويه رهن و اوراق بهادارسازي داراييها به عنوان مکانيزمي براي تأمين وجوه جايگزين و ا نتقال ريسک، به اختصار مطرح مي گردد و در انتهاي گزارش چالشها و مشکلات توسعه بازار رهن در ايران بيان ميشود .
ضرورت تامین مالی مسکن
موضوع تأمين مالي بخش مسکن و برقراري جريان با ثبات نقدينگي موردنياز آن، با اتکا به سرمايه هاي بخش خصوصي از ديرباز به عنوان چالش اساسي دولتها در تأمين مسکن خانوارهاي با سطوح درآمد متوسط و پايين مطرح بوده است . کشورهاي توسعه يافته بويژه آمريکا و کشورهاي اروپايي با گسترش و تعميق بازار رهن از طريق
ايجاد بازار ثانويه رهن اين معضل اساسي را حل نموده اند و همراه با تحولات بازارهاي مالي و نوآوريهاي ابزاري، بستر مناسبي براي توسعه اين بخش فراهم کرده اند. سابقه بازار رهن ثانويه به سال ١٩٣٨ برمي گردد، زماني که کنگره آمريکا به عنوان بخشي از سياستهاي نخستين شرکت دولتي را به بهبود اقتصاد در طول رکود بزرگ، با ايجاد موسسه ملي رهن فدرال ١منظور ايجاد نقدينگي لازم براي بازار مسکن و ايجاد بازار ثانويه تاسيس نمود . اين شرکت در سال ١٩٦٨ به دو نهاد٢ که اقشار پايين درآمدي را حمايت مي کند و شرکت خصوصي مجزا شامل موسسه ملي رهن دولت٣ که در سال ١٩٧٠ با (Freddie Mac) تقسيم گرديد. شرکت مذکور همراه با شرکت فردي مک فانيما مجوز کنگره تاسيس گرديد و با سرمايه بخش خصوصي فعاليت مي کند از عمده ترين شرکت هاي فعال در بازار ثانويه رهن به شمار مي روند. طي دهه ٩٠ بازارهاي رهن اروپايي نيز تغييرات قابل ملاحظه اي را تجربه نمودند . اما در ايران به دليل عدم توسعه و تعميق بازار مالي اين بازار کماکان در شکل اوليه و سنتي خود باقي مانده است.فعاليتهاي رهني در ايران از سال ١٣٠٥ با تشکيل "موسسه رهني ايران " و با سرمايه گذاري صندوق بازنشستگي کشور، تحت نظارت وزارت دارايي آغاز گرديد . فعاليت اين موسسه کارگشايي از ط ريق اعطاي وام کوتاه مدت با بهره کم در مقابل وثيقه اموال منقول بود. دومين موسسه در سال ١٣١٧ با عنوان "بانک رهني ايران" به عمليات رهني پرداخت. با بروز مشکلاتي براي بانک رهني، براساس تجربيات ساير کشورها "صندوق پس انداز مسکن " در سال ١٣٣٧ شکل گرفت . سپرده گذاران وام خواه در اين صندوق معادل ٤٠ درصد تسهيلات مورد درخواست خود را نزد صندوق سپرده گذاري مي نمودند و صندوق پس از گذشت حداقل ٢ سال، ٦٠ درصد باقي مانده تسهيلات درخواستي را حداکثر تا ٨٠ درصد ارزش وثيقه تعهد مي نمود. طي سالهاي دهه ٥٠ شرکت هاي وام و پس انداز متعد دي همراه با بانک ساختمان و بانک فرهنگيان ايران که عمدتًا به فعاليتهاي رهني اشتغال داشتند، شکل گرفت . اما پس از انقلاب با ادغام بانک هاي مذکور و شرکت هاي پس انداز و وام مسکن، بانک مسکن در سال ١٣٥٨ براساس لايحه قانوني مصوب مجمع عمومي بانک ها تشکيل شد . بانک مذ کور به عنوان تنها بانک تخصصي مسکن، حدود ٥٠ درصد فعاليتهاي رهني بخش مسکن را عهده دار مي باشد. اين بانک در قالب حسابهاي متعدد اقدام به تجهيز منابع و اعطاي تسهيلات به بخش مسکن بويژه براي خريد مسکن مي نمايد. بانکهاي تجاري نيز عمده تسهيلات مسکن خود را در قالب م شارکت مدني و با هدف ساخت و سازهاي جديد تخصيص مي دهند. در مجموع بازار رهن ايران متکي ب ر سيستم بانکي است و در شکل بازار اوليه رهن عمل
مي نمايد. اين بازار داراي بازيگران محدود، هزينه بالاي تأمين مالي، متکي به پس اندازهاي محدود اقشار هدف و حمايت هاي يارانه اي دولت و نظام بانکي از جمله نرخها و سقف هاي بخشي اعتبارات است . فعاليت هاي رهني در کشور چه به لحاظ بستر هاي قانوني و حقوقي و چه از نظر ابزاري در تجهيز منابع و تخصيص بهينه آن، ناتوان تلقي مي شود. بازار رهن ايران در مقايسه با عملکرد ساير کشورها در سطح بسيار پاي يني قراردارد . بطوريکه آمار مانده کمتر (GDP) تسهيلات اعطايي به بخش مسکن که عمدتًا شامل تسهيلات رهني ميشود، نسبت به توليد ناخالص داخلي از ١٠ درصد است . اين در حالي است که در برخي کشورهاي اروپايي مانند هلند و انگلستان اين نسبت بين ٣٠ تا ٦٠ درصد مي باشد. بانک مسکن به عنوان عمده ترين موسسه رهني در ايران سالانه پاسخگوي حداکثر ٢٥٠ هزار متقاضي خريد مسکن است . اين رقم در مقايسه با دو ميليون سپرده گذار وام خواه اين بانک، حاکي از ظرفيت پايين بازار رهن کشور مي باشد. علاوه براين پوشش پايين تسهيلات مسکن بويژه در تهران و ش هرهاي بزرگ و همچنين کوتاه بودن دوره بازپرداخت تسهيلات ١٤ سال در مقايسه با ٣٠ سال از ديگر نواقص بازار رهن کشور بشمار مي رود.بنابراين ضروري است با نظر به تجارب ساير کشورها و در راستاي توسعه و تعميق بازار مالي کشور،چالشها و توسعه بازار رهن مورد توجه قرا ر گيرد و الزامات حقوقي و قانوني و همچنين نهادها و ابزارهاي مورد نياز درقالب يک برنامه مدون ميان مدت و بلندمدت فراهم شود.

خدمات دهندگان رهن
امور مربوط به ارزيابي اعتبار متقاضي , تنظيم فرآيند پرداخت وام , جمع آوري بازپرداختهاي وام و انتقال عايدات به سرمايه گذار و همچنين امور مربوط به انتقال مالکيت و به فروش گذاردن اموال رهن در شرا يطي که وام گيرنده قصور نمايد، از جمله خدماتي است که توسط شرکتها و موسسات مختلف به عنوان خدمات دهنده رهن در بازار رهن ارا ئه مي شود. منابع درآمدي اين گروه عمدتا " شامل کارمزد خدمات درصد ثابتي از مانده وا م, درآمد حاصل از بهره هاي متعلقه به مانده وجوه اماني که به صورت مشترک بين وام گيرنده و خدمات دهنده نگهداري مي شود, درآمد حاصل از وجوه در راه ناشي از فاصله زماني بين دريافت اقساط وام رهني و ارسال براي سرمايه گذار , درآمدهاي حاصل از ورود به بازار ثانويه رهن و درآمدهاي جنبي حاصل از کارمزد تاخير در پرداخت و حق کميسيونهاي مرتبط با بيمه هاي عمر و محصولات بيمه مي شود.
بيمه کنندگان رهن
بيمه رهن وام دهنده را در مقابل زيان ناشي از قصور وام گيرنده حمايت مي کند و ريسک اعتباري وام دهنده را کاهش مي دهد. اين نوع بيمه معمولا " توسط بخش خصوصي ارائه مي شود. البته براي رهن هاي خاص ويژه متقاضيان با درآمد پايين اين حمايت توسط يک آژانس دولتي فراهم مي گردد. بيمه رهن اگرچه مورد نياز وام دهنده مي باشد اما هزينه آن توسط وام گيرنده پرداخت مي شود. علاوه بر بيمه رهن , بيمه مخاطرات حوادثغيرمترقبه نيز وجود دارد . اين نوع بيمه معمولا " براي نواحي خاصي مانند مناطق زلزله خيز و يا در معرض سيلاب پيش بيني شده است.
سرمايه گذاران رهن
تامين وجوه , ايجاد جريان نقدي و مديريت ريسک از کارکردهاي اساسي سرمايه گذاران رهن در بازار ثانويه رهن به شمار مي رود. صندوقهاي بازنشستگي , شرکتهاي بيمه , موسسات سپرده پذير , صندوقهاي تعاون و شرکتهاي سرمايه گذاري داخلي و خارجي از مهمترين سرمايه گذاران اين بازار مي باشند.
اعتبار وام گيرنده
ارزيابي اعتباري وام گيرنده براساس گزارش اعتباري و رتبه اعتباري وي توسط آژانسها و موسسات ذيربط محاسبه و ارا ئه مي شود. گزارش اعتباري سند کليدي است که براي اغلب وامهاي اعطايي مورد نياز است . سايرتائيديه هاي اعتباري از جمله وضعيت اشتغال , درآمد, اطلاعات نسبت دارايي به بدهي , حسابهاي بانکي و وامها ازمدارک عمده مورد نياز براي تهيه گزارش اعتباري و صدور بيمه نامها مي باشد.

عمده ترين ابزارها و محصولات رهني
به موازات گسترش و تعميق بازارهاي رهن , ابزارها و محصولات رهني نيز مت نوع تر شده است . بررسي ابزارها و محصولات مورد استفاده در بازار رهن آمريکا و کشورهاي اروپايي نشان مي دهد که عرضه اين محصولات عمدتا " باهدف پوشش متقاضيان بيشتر و گروههاي مختلف درآمدي طراحي شده است . اين رويکرد همچنين نشان از آن داردکه بازار مسکن بويژه در کشو رهاي توسعه يافته از تعادل نسبي برخوردار مي باشد و عرضه پايدار مسکن ايجاب
مي نمايد که با تنوع بخشي به ابزارها و محصولات رهني , تقاضاهاي بالقوه مسکن بطور کلي پوشش داده شود.
بازار ثانويه رهن
تسهيلات از موانع اساسي گسترش تامين مالي مسکن در ايران به شمار مي رود. لذا ساز و کاري که بتواند علاوه بر فراهم نمودن نقدينگي موردنياز، موجب کاهش و انتقال ريسک اعم از ريسک اعتباري و ريسک نرخهاي بهره شود،از نيازهاي اساسي بانکها به شمار مي رود. در حقيقت بازار رهن بستر مناسبي براي برقراري جريان با ثبات نقدينگي در بازار رهن اولي مي باشد. اين بازار با حرکت به سمت رقابتي شدن و همچنين افزايش عرضه وجوه و رهن هاي دردسترس موجب کاهش نرخهاي تامين مالي براي متقاضيان مسکن مي شود. در بازار رهن اوليه به دليل محدوديت پايين، متقاضيان با هزينه فرصت بالاتري مواجه هستند . از LTV منابع و وجوه، علاوه بر تشکيل صف و همچنينيک طرف در صف اخذ تسهيلات بايد دوره انتظار طولاني سپري نمايند که اين موضوع با توجه به شرايط تورمي بخش مسکن داراي هزينه فرصت بالاست و ضرورت افزايش آورده مشتري را بيش از پيش مي نمايد. از طرف ديگرتحت اين شرايط متقاضي مي بايست با تبديل ساير دارايي هاي خود به نقد يا استقراض از ساير منابع از جمله منابع غيررسمي، هزينه بالاتري براي تامين مابه التفاوت تسهيلات و ارزش معاملاتي مسکن متحمل شود.
چنانچه در ابتداي بخش دوم گزارش نيز اشاره شد، سابقه بازار ثانويه رهن به آمريکا بر مي گرد.کنگره آمريکا در سال١٩٣٨ به عنوان بخشي از سياستهاي بهبود اقتصاد در طول رکود بزرگ، ايجاد بازار ثانويه رهن را را با ساختاري مناسب قرار داد.

شرکتهاي تأسيس شده به منظور خاص
١- اين شرکت ها مستقل از خلق کننده رهن هستند.
٢- شرکتهاي مذکور به دليل مديريت صحيح دارايي و بدهي هاي خود و تمرکز بر فعاليت هاي تخصصي،کمتر با ورشکستگي مواجه مي شوند.
به منظور مبادله کردن اوراق گواهي هاي مبتني بر رهن ايجاد مي شوند ٣- اين شرکتها براي سرمايه گذاران ٤- انتشار اسناد اوراق بهادار با پشتوانه رهني
٥- اين شرکت ها عايدي حاصل از وامهاي رهني بهره، اصل وام، پيش پرداخت، جريمه هاي تاخير و ... را براي بازخريد اسناد انتشار يافته استفاده مي نمايند

نويسنده : سید فرج الله طاهریان

این کاربر 2 مطلب منتشر شده دارد.