((به نام خدا))
ماهیت حقوقی سرقفلی
نظر اول : صفت مشخص و عنصر اساسی سر قفلی حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع عین مستاجره در برابر اجاره بهای ثابتی است که طرفین برآن تراضی نموده اند و از این لحاظ شباهت کامل با حقوق پیش بینی شده در ماده 18 ق م دارد وانگهی در سایر مواد قانون نیز قرائنی وجود دارد که این استنباط را تایید می کند
1- به موجب مستفاد از ماده 19 و همچنین تبصره 2 آن حق سر قفلی (کسب و پیشه یا تجارت )از مال غیر منقول و موضوع اجاره قابل انفکاک نیست و تنها با واگذاری اجاره محل قابل انتقال است :یعنی مستاجر نمی تواند خود در محلی بنشیند و سر قفلی آن را نیز انتقال دهد .
2- به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط با تنظیم سند رسمی امکان دارد در حالی که می دانیم انتقال اموال منقول اصولا نیازی به تنظیم سند رسمی ندارد و این الزام خاص املاک است (مواد 22و 46تا 48 ق ث )پس این احتمال تقویت می شود که قا نونگذار سر قفلی را نیز در حکم حقوق و منافع مربوط به املاک آورده است.
نظر دوم : سرقفلی در قوانین سابق و فعلی ماهیتی متفاوت دارند:بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 56،عقد اجاره اماکن تجاری ،به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.(مواد 14و15 قانون فوق)که توجیه آن علی رغم نظرات ارائه شده با هیچ منطقی سازگار نیست.چراکه حتی اگر آن را با حق کسب و پیشه نیز مقایسه نماییم،در ثبوت آن ،اثبات مرغوبیت مکان تجاری به فعل مستاجر لازم است و بدیهی است، اثبات خلاف آن سبب تخلیه،که در این قانون اینچنین نیست.لذا تحلیل ماهیت این به اصطلاح حق، برمبنای قانون مارالذکر ممکن نیست. اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 وضع متفاوت و بر دو نوع است:1- موجر در هنگام عقد، مبلغی از مستاجر دریافت می نماید که این امر مانع از تخلیه در پایان مدت نیست و به مبلغ قرض الحسنه اجاره اماکن مسکونی می ماند. ماهیت این قسم سرقفلی را باید شبیه به عقد قرض دانست. (ماده 6 و تبصره های آن در قانون اخیر الذکر) 2-موجر با در یافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی، تعهد می نماید ،به انقضای مدت اجاره،مجددا مورد اجاره را به قیمت سابق به مستاجر اجاره دهد. (مواد7و8 قانون مرقوم)که اگر چه این حکم نیز صحیح نیست.چه،مدت این تعهد مجهول است و لذا تعهد باطل،اما منصوص است.لذا، ماهیت این نوع سرقلی را باید بهای اسقاط یا تحدید حق دانست.
بنابه مراتب،سرقفلی دین است و منقول.
چون علی الظاهر در حین پاسخگویی به سوال ،مهرداد عزیز نیز در حال ارائه نظر بوده اند که امکان توجه به نظر ایشان وجود نداشت،لارم می دانم ضمن احترام به رای وی ،صرفا در خصوص تحلیلشان از ماده 19 در باب تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال سرقفلی، یاد آور شوم:موارد اجباری تنطیم سند زسمی در مواد 47 و 48 ق.ث مصرح است که مورد فوق شامل آن نیست.اگر چه تقنین این ماده مانع از اجباری کردن ثبت برخی اسناد به موجب سایر قوانین نیست،اما از ماده مورد بحث چنین تکلیفی استفاده نمی شود.این ماده در مقام شیوه انتقال حق به موجب حکم دادگاه است که پرواضح است دادگاه نمی تواند دستور تنظیم سند عادی انتقال را صادر نماید ،چه، اساسا غیر مقدور است.لذا ثبت سند انتقال سرقفلی اختیاری است.
نظر سوم: در خصوص موضوع سرقفلی،مطالب ذیل نیز درخور توجه است:
1- پرداخت سرقفلی در چه مواردی صورت می گیرد؟ 2- آیا وجود رابطه استیجاری شرط پیدایش سرقفلی است؟3- انتقال مورد اجاره بین شرکا.
منبع:معاونت آموزش دادگستری استان تهران، ماهنامه قضاوت،و کتاب دکتر کاتوزیان