Persian      English     
دوشنبه, 21 آبان 1397

 



جایگاه مشاوران املاک درحقوق ثبت

واحد13کشورها برای رسیدن به توسعه ، می بایستبسترهای مناسب و زیر ساخت هایی را به وجودآورده و به آن دست یافته باشند.به طورمثال :برای رسیدن به توسعه اقتصادی،برخورداری از سیسنم حمل ونقل واحداثراههای استاندارد،ضروی وحیاتی است.
از دیگر ضروریات دستیابی به توسعه ،برقراری امنیت (به معنای عام آن)که نهتنها برای توسعه اقتصادی در هر کشوریضروری است،بلکه اولین شرط ادامه حیات نیزهست..

امنیت در عرصه های گوناگونی متبلور میشود (نظامی، امنیتی،اقتصادی ،داروییبهداشتی، درمانی،فضای مجازی وسایبری،و...).ولی منظور من از امنیت در این مقال(بهمعنای اخص آن) امنیت قضایی است.متولیامنیت قضایی در تمامی کشورها،قوه قضاییهآن کشورمی باشد.

در ایران ، سازمان ثبت به عنوان یکی اززیر مجموعه های قوه قضاییه ،مسولیت امنیتدر امور ثبت را بر عهده دارد.

به همین منظور سازمان مربوطه در دومعاونت ثبت اسناد وثبت املاک ،اعمالحاکمیت می کنند تا امنیت قضایی در خصوصاملاک و اسناد را تامین نماید.
ثبت وقایع چهارگانه (تولد، وفات، ازدواج،وطلاق) ،حفظ وجلوگیری از تزلزل اسناد،فصل خصومت نسبت به اسناد و رفع اشتباههایثبتی در قسمت اسناد از وظایف این معاونتمی باشد.

البته در ایران به جز برخی موارد ، ثبتاسناد اختیاری است.تا قبل ازتاسیس سازمانثبت، پدر بزرگ ها ، مادر بزرگ ها ویاروحانی محل، فقط وظیفه ثبت واقعه تولد آنهم در صفحه اول قرآن کریم را عهده داربودندوچنان چه قوه قاهره ای مستولی میگردید ، آن چه تعیین کننده سن افراد بود
فقط حدس وگمان وظن از طریق یادآوری سالتولدآن هم بر اساس تطبیق سن با تقویم چینی(سال اژدها، پلنگ،اسب ویا ...) بود ومجالی
برای ثبت سند رسمی نبود.

در معاونت ثبت اسناد، ما با کم تریناعتراض وکنش در برابر ارباب رجوع روبروهستیم وبه درستی دولت اعمال حاکمیت میکند و اشخاص به درستی در جهت ثبت وقایعچهار گانه توجیه شده اند وکسی نمی توانددر روند ثبت اسناد مداخله کند وسودی برایخود حاصل نماید.

اما عمده مسایل در قسمت ثبت املاک است.برابر اعلام سازمان بازرسی کل کشور،سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور یکی ازسه ارگان دولتی است که بیش ترین گزارش هاو شکایات از سوی هم وطنانم به این سازمانواصل شده است.

به این مطلب اضافه کنید که بیش ترین حجمورودی پرونده های حقوقی در دادگاهها کهمربوط است به دعاوی مالکیت و سایر دعاوی
مربوط به حواشی آن.چرا؟

اجازه بدهید نگاهی به سال های اولیهتشکیل سازمان ثبت اسناد واملاک داشتهباشم.

اولین قانون ثبت در سال 1290 تصویب شد .این قانون تا زمانی که سازمان ثبت ،هرگونه نقل وانتقال اموال غیر منقول رااجباری اعلام نکرده بود ،با استقبالعمومی روبرو نشد تا این که در سال 1310 دولتشناسایی هرگونه نقل و انتقال اموالغیرمنقول را منوط به ثبت در دفاتر املاک
دانست وثبت هرگونه مال غیر منقول رااجباری کرد ودادگاهها استماع دعاویمربوط به مال غیر منقول را منوط به ثبت دردفاتر املاک کردند.

سوالی که مطرح می گردد این است که چرا باوجود صراحت قانون(ماده 22 قانون ثبت)باز همشاهد دعاوی هستیم که نقل و انتقال وثبت
اموال غیر منقول با سند عادی صورت می گیردو در بسیاری از مواقع ، بنگاههای املاکبانی این امر هستند؟.

پاسخ روشن است:

1- قانون شکنی و بی اعتنایی به قانون
2- تفسیر به رای از قانون
3- نبود اراده قوی در جهت تن دادن بهثبت اجباری اموال غیر منقول در دفاتر ثبت
4- منتفع بودن برخی اشخاص از این نوعنقل وانتقال

لازم به ذکر است هزینه دادرسی و الصاقتمبر به دادخواست تقدیمی به دادگاههایحقوقی سه درصد ارزش خواسته ودر مورددعاوی ملکی، پس از تعیین ارزش منطقه ایآن، در مرحله رسیدگی نخستین و چهاردرصددرمرحله ی واخواهی، تجدید نظر خواهی و بههمین مبلغ هزینه دادرسی دردیوان عالیکشور می باشد .

به این مبالغ می بایست هزینه ارجاع بهکارشناسی که برمتقاضی تحمیل می شود ویاحق الوکاله وکیل به ماخذ ده درصد را نیزاضافه کنید که در مجموع بیش از یک پنجمارزش کل ملک را شامل می گردد.

بنابر این مشخص می شود طرح دعاوی ملکی دردادگاهها، چه هزینه گزافی را بر اشخاصتحمیل می کند و فصل خصومت در این دعاوی
بسیار زمان بر و حجم گسترده ای از وقتقضات محترم دادگستری را به خود اختصاص میدهد.

رویه کنونی بنگاههای معاملات ملکی در جهتثبت سند عادی اموال غیر منقول ، باعث بروزمسایل و تشکیل پرونده های زیاد حقوقی دردادگستری شده است.

در مقایسه دفاتر اسناد رسمی با بنگاههایمعاملات ملکی می بایست گفت: دفاتر اسنادرسمی، شرح وظایفی دارند، اما دفاتر املاکفاقد این شرح وظایف هستند و امکان این کهبرای این دفاتر وظایفی تعریف شود تنها درحدود اختیارات مجلس محترم شورای اسلامیاست.

جایگاه مشاوران املاک در قانون ثبتبنگاههای معاملات ملکی تنها باید مقدماتوتشریفات نقل وانتقال سند رسمی را فراهمکنند وبراساس قانون تجارت مشتری وخریداررا به یکدیگر معرفی کنند ودر زمان انعقادقرارداد نمی بایستی حق تنظیم سند راداشته باشند. دربسیاری ازموارد بنگاهها
بدون آن که تخصصی داشته باشند (در شهرهایبزرگ تنها با اخذ مجوز از اداره اماکن وبادادن تعهد در اخذ پروانه کسب از اتحادیهاملاک به تاسیس بنگاه املاک می پردازندودر شهرهای کوچک نیازی به طی این مراحل همنیست) مشغول فعالیت می گردند!آن ها با اینوضع چه تخصصی وتعهدی دارند؟

لازم به ذکر است در کشور انگلیس جهت اخذمجوز اشتغال از اتحادیه ی تاکسی رانیچهارسال می بایست طی گردد تا فرد متقاضیآموزش های لازم را ببیند(معادل مدرکلیسانس) تا مجوز رانندگی را به دست آورد.

اما درکشور عزیزمان ایران، بنگاه‌هایاملاک در هر خیابان وکوچه‌ای رشد کنندوبعضا بدون تعهد و تخصص، به فعالیتبپردازند و متاسفانه تا جایی با شما همکاری می کنند که مبایعه نامه امضا نشدهاست.

هرچند بنگاههای معاملات ملکی در برخیمواقع متوجه ایرادات در نقل وانتقال ملکمی شوند(مانند مشاهده انتقال مالفضولی)اما برای رسیدن به اصطلاح خودشانبه «کمیسیون» چشم فرومی بندند ومردم رابا یکدیگر و دست آخرا دادگاهها درگیر میکنند ، چون با تفسیر وبرداشت غلط آن ها ازقانون، امضای پای مبایعه نامه برای آن هاپایان عملیات دلالی است!!؟.

در حال حاضر اکثر پرونده‌هایی که درزمینه نقل‌و‌انتقال املاک با سند عادیدر محاکم وجود دارد، مربوط بهقراردادهایی است که در بنگاه‌های املاک
و به غلط تنظیم شده است.کار دلال صرفا درحد معرفی متعاملین است بدون آن که پس ازتوافق آن ها، کار تمام شده دانست.

برابرماده22 قانون ثبت، همین که ملکیمطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد،دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شدهیا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبترسیده باشد، مالک می‌شناسد.

برابر مواد 46 و47 از قانون ثبت اسناد واملاک، هر نوع نقل و انتقال اموال غیرمنقول می بایست با سند رسمی انجام شود ،اما دادگاهها و با اغماض، در عمل مبایعهنامه را قبول می کنند ودعوای الزام بهتنظیم سند رسمی را می پذیرند.این در صورتیاست که این گونه دعاوی محکوم به ردهستند.از نظر دلال و در دفاتر املاک ،بدون توجه به قانون مبایعه‌نامه تنظیممی‌شود وپس از امضای ذیل آن کار از نظردلال تمام شده تلقی می گردد.

بر این اساس باور دارم که اگر قانون درستاجرا می‌شد و قرار نبود که به اینمبایعه‌نامه‌ها اعتبار اسناد رسمیبخشید و مردم بدانند که از نظر قانونگذارمطلقا نقل وانتقا ل رسمی صورتنگرفته، تخلف این چنینی هم صورت نمی گرفت(ویا درصد آن بسیار وبسیار کاهش می یافت).
در واقع باید تمامی نقل و انتقالات اموالغیر منقول تنها در دفاتر اسناد رسمی ثبتشود ؛ اما متاسفانه هم‌اکنون این رویهنادیده گرفته می شود.

باید دامنه فعالیت بنگاه‌های املاک رابا اجرای قانون ثبت اسناد و املاک محدودکنیم وجهت راهنمایی متعاملین بهتر استواقعا از حضور رغ‌التحصیلان حقوق دردفاتر املاک بهره‌ مند شویم تا بر اجرایصحیح تنظیم اسناد و مبایعه‌نامه‌هانظارت داشته باشند آن هم حضور واقعی و نه
سمبولیک!دادگاهها باید از پذیرش دعاویمربوط به اموال غیر منقول که مطابق قانونتنظیم نشده باشند ودر دفاتر اسناد رسمیمنعقد نشده خوداری کنند (مانند دعاویتنفیذ مبایعه نامه عادی و انتقال رسمیملک به نام خواهان).

اما رویه دادگاهها در برخورد با اینموضوع وبا ارفاق به این دسته ازاشخاص،رسیدگی به این گونه دعاوی را بامسامحه می پذیرند.

اگر همین بخش از قانون به وسیله محاکمقضایی ومجریان قانون پذیرفته واعلام شودکه هیچ نقل وانتقالی بدون سند رسمی معتبرنیست وسند عادی را نپذیرند،درآن صورت بهسند رسمی اعتبار بخشیده ایم و به قانوناحترام گذاشته ایم، همان کاری که در همهکشورها انجام می گیرد.

قوه قضاییه هم چون سال 1313 می بایست اعلامعمومی کندو تنها دعاوی ملکی که نقلوانتقال آن در دفاتر اسناد رسمی است میپذیرند و دادگاهها نیز از پذیرش دعاوی کهمنطبق با قانون ثبت نیست خود داری کنندتانقش دلال در بنگاههای معاملات ملکیصرفا معرفی متعاملین باشد در این ازصورتطرح بسیاری از دعاوی در دادگستریجلوگیری خواهد شد.

فعالیت بنگاههای معاملات ملکی در غالبدلالی ارزیابی می گردد .

برابر ماده335 قانون تجارت ،دلال کسی استکه در مقابل اجرت واسطه ی انجام معاملاتیشده... وبه دیگر سخن دلال کسی است که بهحساب ونام دیگری عمل می کند.وجوهی هم کهبابت فعالیت خود در یافت می کند حق دلالیاست.

اما آن ها اصرار دارند حق دلالی را با نام«کمیسیون»مطرح ودر یافت نمایند!

حق کمیسیونی که در بنگاههای معاملات ملکیاز طرفین معامله دریافت می‌کنند، از حقثبت در دفاتر اسناد رسمی بیشتر است و
مبنای قانونی ندارد، هرچند آیین نامهداخلی اتحادیه مذبور بر تخلفات این چنینیرسیدگی می کنند اما بهتر است که برای هرمعامله‌ای حق دلالی معینی گذاشته شود.

کلمه «کمیسیون» نام دیگر حق العمل کاریاست.برابر ماده357 قانون ثبت،حق العمل کارکسی است که به حساب آمر و به نام خودمعاملاتی را انجام می دهد.مشاهده می گردددلالان شاغل در بنگاههای معاملات ملکیهرگز از نام دلالی وحق دلالی استفاده نمیکنند و سعی در رواج عرف تجاری متفاوت باکارشان با نام کمیسیون دارند(به جای حقدلالی).

هنگامی که به یک دفتر معاملات ملکیمراجعه می نمایید،دردیوار آن جا اطلاعیهای رامشاهده می کنید که روبروی شما نصبشده تحت این عنوان که:« حق دلالی (ویا بهاصطلاح آن ها کمیسیون)بلافاصله پس ازانعقاد قرارداد (یا مبایعه نامه)از دو طرفدریافت می گردد».برابر مقرره 348 قانون
تجارت :«دلال نمی تواند حق دلالی رامطالبه کند مگر در صورتی که معامله بهراهنمایی یا وساطت اوتمام شده باشد».

باتوجه به این که دلال حق مداخله در تنظیمسند رسمی را ندارد وثبت هرگونه نقلوانتقال اموال غیر منقول می بایست در یکیاز دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد تا دولتاو را به عنوان مالک مورد شناسایی قراردهد و تا هنگامی که انتقال قطعی و رسمیملک به نام طرف معامله وثبت آن در یکی ازدفاتر اسناد رسمی انجام نشده است نمیتوان از پایان معامله نام برد زیراتشریفات ثبت ملک پایان نیافته و دلالهنوز کارش تمام نشده ومستحق اجرتنیست(مگر در مورد عقد اجاره که با قبضواقباض کار دلال تمام می شود). ما در قانونثبت بر خلاف حقوق مدنی بیع شرط نداریم و
نقل و انتقال مشروط و یا وعده داروغیررسمی پذیرفته نیست.

دراین حالت است که دلال سعی در فصل خصومتورفع موانع نسبت به ثبت رسمی ملک کرده ومیتواند گا م های موثری بر دارد، اما بارویه کنونی و از نظر دلالان معاملات ملکی، پایان معامله همان امضای متعاملین درزیر مبایعه نامه و پایان تعهد آن هاست وبلا فاصله خود را مستحق دریافت حق دلالیخود می دانند.این در صورتی است که امضایمتعاملین در مبایعه نامه باید سرآغازتعهدات دلال باشد، تعهداتی که منجر بهتمام شدن معامله از منظر قانون که همانثبت ملک در دفتر املاک رسمی است می باشد.

ممکن است متعاملین که دلال بنا بر تعریفقانون تجارت واسطه انجام معامله ی آن هاشده است به راهنمایی او نیاز داشته و یابنا بر دلایلی امکان ثبت این نقل وانتقالوجود نداشته باشد. پس دلال نمی تواند حقدلالی خود را قبل از ثبت ملک در یکی ازدفاتر اسناد رسمی دریافت کند مگر در
صورتی که معامله پس از جری تشریفاتقانونی تمام شده باشد.

ممکن است ایراد گرفته شود که دلال فقط نقشمعرف و واسطه ی متعاملین را دارد و پس ازامضای مبایعه نامه توسط متعاملین کار خودرا تمام انجام داده است. در نظر شمارا بهبند هشت ماده شش قرارداد مشارکت در ساختملک که فرمی است چاپی و در بنگاههایمعاملات ملکی مورد استفاده قرار می گیردجلب نمایم که در آن آمده است درصورت بروزهرگونه اختلاف در مفاد قرارداد ، میبایست به داور(که در این قرار داد دلالان
معاملات ملکی خود را داور مرضی الطرفینواز قبل معرفی کرده اند)مراجعه کنند.چرادر این جا کار خود را پایان یافته تلقینمی کنند؟

لازم به ذکر است بسیاری از اختلاف هایبوجود آمده ملکی دراثر نقض در انعقادقراردادهای مشارکت در ساخت است و با توجهبه این که اغلب دلالان درمورد داوری،شرایط و قوانین آن اطلاعی ندارند بی پاسخمی ماند و یا با اشکال عمده روبرو می شوند!


بهتر است با قانون‌گذاری، شرایطی رابرای تاسیس دفاتر املاک تصویب کنیم تااین دفاتر به نوعی زیر مجموعه دفاتراسناد رسمی قرار گیرند، هرچند در حالحاضر چنین امکانی نیست زیرا نه قانونیوجود دارد و نه امکان و اراده لازمی دراین مورد وجود دارد تا برابر قانون ثبت،برای بنگاههای معاملات ملکی شرح وظایفقانونی را تعریف کنیم.

دفاتر اسناد رسمی شرح وظایفی دارند حالآن که دفاتر املاک شرح وظایفی خاص ندارند.در واقع افرادی که در دفاتر املاک مشغولبه فعالیت ستند تخصص خاصی ندارند؛درمقابل، افرادی که در دفاتر اسناد رسمیمشغول به فعالیت هستند دارای تشریفاتیخاص و نیز تحصیلاتی حداقل با مقطعکارشناسی می‌باشند.

اکثر پرونده‌های حقوقی متشکله که درمحاکم قضایی ایران مربوط به دعاوی ملکیاست که قرار داد آن بین اصحاب دعوی با سندعادی ودر بنگاههای املاک منعقد شدهاست.باید قانون ثبت اسناد و املاک در ایندفاتر جاری شود تا با اجرای درست قانون،قطعا بسیاری از دعاوی ملکی که در محاکموجود دارد، کاهش می‌یابد.

به امید تمکین عمومی از قانون\
مهران صفاری پژوه-6/12/1393
نويسنده : مهران صفاری پژوه

مدرس