قبل از اینکه بخواهیم از دلایل منحل شدن عقد بنویسیم ابتدا از شرایط اساسی که برای صحت معامله وجود دارد و اینکه عقود بر اساس این شروط چند حالت دارند صحبت میکنیم :
بر اساس ماده 190 قانون مدنی که شرایط اساسی برای صحت معامله را در :
1- قصد طرفین و رضای آنها
2-اهلیت طرفین
3- موضوع معین که مورد معامله باشد
4- مشروعیت جهت معامله
بیان میکند و عقود بر اساس این شروط به سه دسته عقد صحیح،عقد باطل و عقد غیر نافذ دسته بندی می شوند.
-عقد صحیح:عقدی است که تمام شرایطش هست، آثارش هم می آید و مشکلی ندارد.

-عقد باطل:عقدی است که یکی ازشروط مـاده 190 را که از ارکان اساسی می باشد نـدارد و آن شـرط آنقـدر
مهم است که اگر بعداً هم بیاید هیچ فایده ای ندارد. عقد باطل از اول باطل اسـت و هـیچ اثـری
ندارد، یعنی انگار از روز اول منعقد نشده است.یعنی وقتی عقد باطل است از روز اول باطل است.

-عقد غیر نافذ: عقد غیر نافذ عقدی است که یکی از شرایط صحت را نـدارد ولـی آن شـرط اگر بعداً بیاید عقد صحیح می شود.یعنی عقد غیر نافذ نمی تواند تا آخر غیر نافذ باشد. یا باید باطل شود و یـا بایـد صـحیح ونافذ باشد.

حال باید بگوییم عقد صحیح ممکن است پس از مدتی منحل بشود و این را انحلال می گویند. انحـلال فقـط
در عقد صحیح اتفاق می افتد. یعنی عقد صحیح است اما پس از مدتی از بین می رود.

تفاوت انحلال با بطلان: انحلال در عقدِ صحیح است که از ابتدا اثر حقوقی دارد یعنی عقد صحیح پـس از مـدتی منحـل مـیشود اما بطلان در عقدی است که از ابتدا اثر حقوقی ندارد.یعنی انگار از اول عقدی اصلا موجود نبوده است.

سه دلیل منحل شدن عقد:
1. اقاله
2- فسخ
3-حکم قانون

1-اقاله (تفاسخ) :توافق طرفین عقد در بر هم زدن عقد را اقاله گویند.

2- فسخ : فسخ به هم زدن عقد است با یک اراده.
اقاله عقـد است اما فسخ ایقاع است.

3-حکم قانون(منفسخ): گاهی اوقـات یـك حادثـه ای رخ مـی دهـد وقانون به سبب آن حادثه حکم به انحلال عقد می دهد. یعنی اراده ای در آن نیست و کسـی نمی خواهد عقد منحل شود. به این انحلال انفساخ نیز می گویند که قهری است.
بنابر این هر عقد صحیحی یا اقاله می شود، یا فسخ می شود و یا منفسخ می شود.